Từng phát triển rầm rộ rồi lại “đứng hình”, nhưng từ cuối năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Bình Dương trở lại sôi động cùng với làn sóng đầu tư ra vùng ven của các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp trú đóng tại TP.HCM như Đất Xanh, Phú Đông Group, Vạn Xuân… đều đã có mặt tại Bình Dương với hàng nghìn căn hộ được tung ra thị trường. Khu vực này hứa hẹn sẽ tiếp tục tăng tốc trong năm 2020 và thời gian tới.
Bệ phóng hạ tầng
Trong số các tỉnh lân cận TP.HCM, Bình Dương được xem là nơi có kết nối giao thông với TP.HCM khá thuận tiện. Trong đó, Quốc lộ 13 là tuyến đường huyết mạch giúp kết nối Bình Dương với TP.HCM. Trước đây, tuyến đường này thường xuyên kẹt xe vào giờ cao điểm, nhưng từ khi được nâng cấp mở rộng với sáu làn xe, việc lưu thông qua tuyến đường này cũng trở nên dễ dàng hơn.
Đặc biệt, từ khi tuyến đường Phạm Văn Đồng thông xe giai đoạn một vào năm 2013 và thông xe toàn tuyến vào năm 2016, kết nối giao thông từ TP.HCM về Bình Dương càng thêm thuận tiện.
Ngoài việc kết nối trực tiếp với TP.HCM, Bình Dương nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nên khả năng kết nối đến các khu vực cũng ngày càng thông suốt. Các tuyến đường Mỹ Phước – Tân Vạn, tuyến đường đi qua các khu công nghiệp lớn tại Bến Cát, Thủ Dầu Một, Thuận An và Dĩ An để đến cửa ngõ sân bay và cảng biển quốc tế đã kết nối thông suốt cho Bình Dương và các địa phương trong vùng như kết nối với quốc lộ 1A, TP.HCM, Bình Phước. Đường ĐT744 kết nối Bình Dương với tỉnh Tây Ninh, ĐT741 kết nối Bình Dương với tỉnh Bình Phước. cũng góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế của tỉnh và các địa phương.
Một yếu tố tích cực nữa là việc kéo dài tuyến Metro số 1 từ ga Suối Tiên đến thị xã Dĩ An (Bình Dương). Dự kiến tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên sẽ được đưa vào khai thác từ năm 2020, kết hợp với hệ thống giao thông đường bộ, đường thủy sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông, vận chuyển hàng hóa giữa TP.HCM và Bình Dương, cũng như các tỉnh Nam Tây Nguyên. Bên cạnh đó, tuyến metro cũng giúp đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa và gia tăng giá trị bất động sản Bình Dương.
Ngoài hạ tầng giao thông vận tải phát triển đồng bộ, hệ thống giao thông đô thị cũng từng bước được đầu tư hoàn chỉnh. Tỉnh tập trung xây dựng các tuyến đường trục chính đô thị kết nối với các trung tâm đô thị, các khu công nghiệp như đường vào Trung tâm hành chính của tỉnh với quy mô tám làn xe; đường 7A kết nối các khu công nghiệp, đô thị của vùng Nam Bến Cát với đô thị Mỹ Phước hiện hữu với quy mô sáu làn xe. Bên cạnh đó tỉnh Bình Dương đã thông qua Nghị quyết thành lập hai thành phố Thuận An và Dĩ An. Đây cũng sẽ là động lực để thị trường bất động sản nơi đây ngày càng được quan tâm chú trọng phát triển cả về chất và lượng.
Thủ phủ của khu công nghiệp
Từ một tỉnh thuần về nông nghiệp, nguồn thu còn hạn chế khi tách tỉnh vào năm 1997, Bình Dương đã vươn lên Top những tỉnh dẫn đầu về nhiều chỉ số sau hơn 20 năm thu hút đầu tư. Lũy kế đến cuối tháng 9, Bình Dương có hơn 3.674 dự án với tổng vốn đầu tư trên 34,7 tỉ USD. Tính đến hết năm 2019, Bình Dương cũng là tỉnh đứng thứ ba cả nước về thu hút vốn đầu nước ngoài, sau Hà Nội và TP.HCM.
Trên địa bàn toàn tỉnh Bình Dương hiện có 29 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 16.000 ha và 12 cụm công nghiệp. Trong đó, có thể kể đến một số khu công nghiệp có quy mô lớn như: KCN Mỹ Phước (6.200 ha), KCN Bàu Bàng (2.000 ha), KCN Việt Nam – Singapore II (2.045 ha),…
Việc thành lập các khu, cụm công nghiệp đã giúp cho kinh tế – xã hội của tỉnh phát triển nhanh trong những năm qua, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp, đưa Bình Dương trở thành một trong những tỉnh có tốc độ phát triển công nghiệp cao so với cả nước. Cùng với TP.HCM và Đồng Nai, Bình Dương là điểm đến được các nhà sản xuất mới thành lập săn đón nhờ có sẵn nền tảng để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính được thiết lập tốt.
Sự ra đời và bùng nổ nhanh chóng của các khu công nghiệp chính là động lực thúc đẩy dân số Bình Dương tăng nhanh. Từ một tỉnh chỉ có khoảng 500.000 người vào năm 1995, hiện nay Bình Dương đang có khoảng 2,4 triệu người, đứng thứ sáu cả nước. Trong số đó có hơn 75% đang trong độ tuổi lao động. Chưa kể hàng năm lượng lao động nhập cư về đây tăng từ 2-2,5%/năm. Trong những năm qua, Bình Dương là địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao, đạt 78%, chỉ sau TP.HCM, và tốc độ tăng trưởng dân số thành thị cao nhất nước, lên tới 12,49%.
Theo Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, Bình Dương sở hữu nền tảng kinh tế vững chắc cho phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính hiệu quả để hỗ trợ cho hoạt động của doanh nghiệp.
Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết lượng người lao động lớn đổ về Bình Dương thúc đẩy sự gia tăng nguồn cung và giá thuê căn hộ cũng như văn phòng ở tỉnh này.
Doanh nghiệp đón đầu
Đón đầu cơ hội, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã sớm có mặt tại đây, tập trung chủ yếu tại thành phố Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An. Trong đó Dĩ An và Thuận An là những điểm nóng, có lộ trình được nâng cấp từ thị xã lên thành phố. Đây cũng là những địa bàn có kết nối thuận tiện về TP.HCM. Thủ Dầu Một là khu vực đã và đang phát triển khá sôi động với cư dân đông đúc.
Nếu như trước đây khi nói đến bất động sản Bình Dương người ta nghĩ ngay đến các doanh nghiệp “họ” Becamex, thì hiện nay số lượng doanh nghiệp đổ về đây ngày càng nhiều. Đơn cử như Công ty địa ốc Vạn Xuân, doanh nghiệp có thâm niên phát triển nhà phố thấp tầng tại TP.HCM cũng tham gia thị trường Bình Dương với dự án căn hộ Happy One quy mô 486 căn tại thành phố Thủ Dầu Một. Cũng tại đây, Chánh Nghĩa Quốc Cường triển khai dự án căn hộ cao cấp C-Sky View quy mô 1.166 căn hộ.
Bên cạnh các “tay chơi” mới, Kim Oanh – một doanh nghiệp thuộc top “lão làng” tại thị trường Bình Dương chuyên phân phối và phát triển các dự án đất nền – cũng nhảy vào phân khúc căn hộ với dự án The East Gate có quy mô 712 căn tại thị xã Dĩ An. Cũng tại Dĩ An, Đất Xanh Group phát triển dự án Opal Boulevard có quy mô 1.446 căn. Hồi đầu năm 2019, Bcons đã tung ra thị trường dự án Bcons Miền Đông tại thị xã Dĩ An.
Ngoài ra còn có những tên tuổi khác như Unihomes đang phân phối dự án nhà phố An Phú Residence tại thị xã Thuận An với 100 sản phẩm của đợt 1; Công ty Tây Hồ với dự án Compass One hiện nay đã cất nóc, hay khu căn hộ The Habitat giai đoạn hai với quy mô 460 căn hộ.
doanh nghiệp thuộc top “lão làng” tại thị trường Bình Dương chuyên phân phối và phát triển các dự án đất nền – cũng nhảy vào phân khúc căn hộ với dự án The East Gate có quy mô 712 căn tại thị xã Dĩ An. Cũng tại Dĩ An, Đất Xanh Group phát triển dự án Opal Boulevard có quy mô 1.446 căn. Hồi đầu năm 2019, Bcons đã tung ra thị trường dự án Bcons Miền Đông tại thị xã Dĩ An.
Ngoài ra còn có những tên tuổi khác như Unihomes đang phân phối dự án nhà phố An Phú Residence tại thị xã Thuận An với 100 sản phẩm của đợt 1; Công ty Tây Hồ với dự án Compass One hiện nay đã cất nóc, hay khu căn hộ The Habitat giai đoạn hai với quy mô 460 căn hộ.
Còn đó những bài học
Theo các chuyên gia, xu hướng đầu tư “nước chảy về chỗ trũng” trong bất động sản là điều dễ hiểu. Bình Dương quỹ đất còn nhiều, giá “mềm”, cơ sở hạ tầng đang được quan tâm đầu tư nên sẽ là điểm đến hấp dẫn với giới đầu tư. Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm với rủi ro.
Rủi ro lớn nhất đó là giới đầu tư thổi giá, lợi dụng những thông tin về hạ tầng hay quy hoạch lên thành phố, thị xã để tạo sóng thị trường, tạo ra các cơn sốt đất ảo, thậm chí vẽ ra các dự án không có trong quy hoạch. Nhiều doanh nghiệp địa ốc “ăn xổi” đã tìm đủ cách chèo kéo nhà đầu tư và khách hàng mua nhà tại những dự án có vấn đề về pháp lý, tạo ra những rủi ro khiếu kiện sau này. Đã có không ít người vì thiếu kinh nghiệm, hoặc chỉ đầu tư chạy theo tâm lý đám đông đã trở thành nạn nhân trong các cơn sốt đất.
Khi cơn sốt đi qua, điều còn lại là những hệ lụy mà bất động sản Bình Dương phải gánh chịu. Thành phố mới Bình Dương, dự án đã tạo được tiếng vang lớn trên thị trường cách đây hơn mười năm, mỗi ngày từng có hàng trăm khách hàng đổ về đây mua đất thì nay cư dân rất thưa thớt, thậm chí có những căn nhà xây hiện đại, khang trang nhưng bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.
Nguyên nhân một phần là do nhiều người mua để đầu cơ, chờ tăng giá bán kiếm lời nhưng không có nhu cầu ở. Ngoài ra, dù đường xá rộng thênh thang, sạch đẹp, nhưng thành phố mới Bình Dương lại thiếu hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí. để thu hút người dân về sinh sống. Dù gần đây, thành phố mới dần nhộn nhịp hơn với nhiều công trình mới đang xây dựng, người dân cũng rục rịch chuyển về. Nhưng để hồi sinh đô thị này vẫn là câu chuyện dài kỳ.
Đợt nóng sốt trở lại của bất động sản Bình Dương lần này được xem là tín hiệu tốt cho thị trường, song phó giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM lưu ý, làn sóng đầu tư căn hộ rầm rộ tại Bình Dương của các doanh nghiệp đã bắt đầu đẩy giá nhà chung cư tại thủ phủ khu công nghiệp này lên cao.
Một số dự án căn hộ tại Bình Dương đã có giá tăng vọt tiệm cận, thậm chí cao hơn một số khu vực ở TP.HCM. Khi nguồn cung dồi dào, cạnh tranh về giá là một cuộc chiến khốc liệt khó tránh khỏi. Ngoài ra, nguồn cung lớn cũng tạo ra không ít thách thức và áp lực cho khả năng tiêu thụ của các dự án khi thu nhập của người dân vẫn cách khá xa với giá nhà.
Một “điểm yếu” của thị trường bất động sản Bình Dương nữa là dù nhiều khu công nghiệp nhà máy tạo nguồn cầu lớn về nhà ở, nhưng nhiều khách hàng, nhất là những người đang làm việc ở TP.HCM vẫn e ngại khi định cư tại đây vì sợ ô nhiễm.
Trên thực tế, thời gian qua, chỉ một số dự án ở các khu vực như Dĩ An, Thuận An, giáp ranh với TP.HCM, với đường Phạm Văn Đồng và Quốc lộ 1A, kết nối dễ dàng vào trung tâm TP.HCM và các tiện ích xã hội, khu vui chơi giải trí mới thu hút được nhiều khách hàng tại TP.HCM quan tâm mua để ở.
T.T thị trường
